사건개요

의뢰인은 경기도 소재 토지 위의 비닐하우스 형태 건물을 임차해 제과 기계를 보관하는 창고로 사용해 왔습니다. 임대차기간 중 해당 토지가 공공주택사업지구에 편입되면서 한국토지주택공사(LH)로 소유권이 이전되었습니다. 이에 임대인과 의뢰인은 지장물 보상 이후 퇴거시까지 임차료를 받지 않겠다는 취지로 합의하였으나, 이를 문서로 남기지는 않았습니다. 그런데 약 2년 반이 지난 뒤 임대인은 2022년 1월 이후의 임대료 약 8,300만 원과 지연손해금을 청구하는 소송을 제기하였습니다.

대응전략

이 소송은 임대차조건을 변경하면서 별도의 계약서를 작성하지 아니하여, 간접 증거만으로 변경 합의사실을 입증해야 했습니다. 또한 법리적으로 타인 소유 부동산도 임대차의 목적이 될 수 있으므로, LH로 명의가 이전되었다는 사정만으로 계약 조건이 바뀌웠다고 보기 어려운 사안이었습니다. 

• 임대인과의 대화녹취록을 단어의 뉘앙스까지 분석하여, 임대인이 임대료를 받지 않는 것을 전제로 대화해 왔다는 점을 논증하였습니다.

• LH 공문과 목적물 상태 자료를 제출하여, 공공주택사업 진행에 따라 정상적인 임대차 관계가 유지될 수 없었던 사정을 입증했습니다.

• 합의 사실이 인정되지 않을 경우에 대비해, 소유권 이전 이후 임대인의 사용·수익하게 할 의무가 이행불능에 이르렀다는 점을 예비적으로 주장했습니다.

결과 및 시사점

법원은 피고의 주장을 받아들여 의뢰인 주장과 같은 합의가 있었다고 보고 원고의 청구를 전부 기각하였습니다. 

명시적인 변경계약서가 없더라도 당사자 사이의 대화, 행정기관 공문, 목적물의 상태 등 간접 사실을 종합하여 임대차 조건 변경 합의를 인정받은 사례입니다. 

공공수용 등으로 임대차 관계에 변화가 생길 때에는 합의 내용을 반드시 서면으로 남겨 두는 것이 분쟁 예방에 중요합니다.

※ 본 사례는 임미진 대표변호사가 이전 소속 법무법인에서 직접 수행한 사건으로, 의뢰인 보호를 위해 당사자 등 개인정보는 모두 비식별처리 하였습니다.

※ 사안마다 구체적인 사실관계에 따라 법률적 판단이 달라질 수 있으므로, 개별 사안에 대한 정확한 판단을 위해서는 법률전문가와 상담하시기 바랍니다.