사건개요

의뢰인 회사는 라이브커머스 스튜디오를 운영하기 위해 상가를 임차하면서, 상가에 설정된 기존 가압류가 해제되는 것을 전제로 임대차계약을 체결하였습니다. 기존 가압류는 해제하였지만, 계약 직후 임대인과 분쟁 중이던 건물 관리단 측이 승강기·주차장 사용을 제한하고, 임대차목적물 상가에 새로운 가압류까지 설정되었습니다. 인테리어 공사조차 할 수 없게 된 의뢰인이 계약 해제를 통지하자, 임대인은 해제가 무효라며 2년분 차임 상당액을 손해배상으로 청구했습니다.

대응전략

1. 신규 가압류는 계약서에 해제 사유로 명시되어 있지 않았지만, 라이브커머스 영업의 특수성과 계약 체결 경위에 비추어 추가 가압류는 계약의 기초가 된 사정이 변경된 것이므로 해제가 적법하다고 주장했습니다.

2. 나아가 임대인의 사용·수익 상태 유지의무와 차임 지급의무는 대가관계에 있고, 이 의무는 임대인에게 귀책사유가 없어도 면제되지 않는다는 대법원 판례를 근거로 임차인이 상가 사용을 위한 인테리어 공사 착수를 하지 못한 것은 임대인의 의무 위반이라고 주장하였습니다.

결과 및 시사점

법원은 임대인이 목적물을 사용·수익하도록 할 의무를 다하지 못하였으므로 임차인은 차임 지급을 거절할 수 있었기 때문에 임대인에게 손해가 성립하지 않는다는 피고측 주장을 받아들여 원고 청구를 전부기각하였습니다. 

특별한 사정이 없는 한, 임대차목적물에 가압류가 설정되었다는 사정만으로는 임대차계약의 해제사유가 될 수 없습니다. 

따라서 임차인의 안정적인 영업 활동 보장을 위해 임대차계약 체결시 별도의 특약을 두어 약정해제 사유로 지정할 필요가 있습니다.

※ 본 사례는 임미진 대표변호사가 이전 소속 법무법인에서 직접 수행한 사건으로, 의뢰인 보호를 위해 당사자 등 개인정보는 모두 비식별처리 하였습니다.

※ 사안마다 구체적인 사실관계에 따라 법률적 판단이 달라질 수 있으므로, 개별 사안에 대한 정확한 판단을 위해서는 법률전문가와 상담하시기 바랍니다.