재건축 조합원 지위 승계 불가에 따른 매매계약 해제, 계약금 반환 청구 인정된 성공사례

2026-10-08

사실관계

도시정비법 제39조 제2항에 따르면 투기과열지구에서 재건축정비사업 조합설립인가 후 해당 구역의 부동산을 매수한 매수인은 원칙적으로 조합원 지위를 승계할 수 없습니다. 다만, 양도인이 10년 보유·5년 거주 요건을 갖춘 경우에는 예외적으로 승계가 가능합니다(같은 항 단서 제4호).

공유부동산의 경우, 종전에는 대표조합원을 기준으로 예외 조건을 충족하면 전체 조합원 지위가 승계되는 것으로 해석하였으나, 의뢰인들이 계약한 직후, 판례 변경에 따라 국토부 해석이 공유자별로 각각 판단해야 한다는 것으로 바뀌게 되었습니다.

기존 해석을 신뢰하여 공유부동산을 매수한 의뢰인들은 계약 해제를 통보하고, 계약금을 반환하라는 취지의 소를 제기하였고, 이에 대해 상대방은 대표조합원의 일부 지분에 대한 조합원 지위 승계가 가능하니 계약은 유효하고 오히려 의뢰인들이 중도금 지급 의무를 위반하여 계약금을 위약금으로 몰취해야 한다고 주장하였습니다.

대응전략

1. 도시정비법 법리로 이 사건 계약의 본질을 밝혔습니다.

도시정비법 제39조 제3항에 따르면, 조합원 자격이 없는 60% 지분은 손실보상(현금청산) 대상이 됩니다. 따라서 이는 계약의 일부 하자가 아니라 거래 목적 자체를 달성할 수 없는 이행불능이 되었음을 주장하였습니다.

2. "일부 지분에 대한 조합원 지위 이전이 가능하므로 매매는 유효하다"는 논리를 반박했습니다.

매매대금에는 전체 지분의 조합원 지위 가치가 반영되어 있어 40%만으로는 대가관계가 유지되지 않고, 대표조합원의 지분에 해당하는 권리가액만으로는 소형 평형은 물론 아파트 분양 자체를 받을 수 있을지 여부가 불확실하다는 점을 짚었습니다.

3. 재건축조합 사실조회 회신으로 상대방 주장을 반박했습니다.

상대방은 재건축조합의 사실조회 회신을 "대표조합원의 지분만으로 분양이 가능하다"는 근거로 주장했습니다. 그러나 회신 내용은 일부 지분의 권리가액만으로는 분양 자체가 불명확하고, 변경된 판례 때문에 확답을 할 수 없다는 내용이라는 점을 분명히 하였습니다.

결과 및 시사점

법원은 원고측 주장과 같이 이 사건 계약이 "아파트 전체 지분에 대한 조합원 지위를 완전하게 승계하는 것"을 본질적 내용으로 한다고 보았습니다. 해석 변경으로 그 이행이 불가능해져 약정해제는 적법하고, 상대방의 계약금 몰취 주장은 이유 없다고 판단했습니다. 상대방은 계약금 3억 2천만 원 전액과 연 12% 지연손해금을 반환하고 소송비용도 부담하게 되었습니다.

최근 변경된 대법원 판례 및 국토부 해석에 따라 공유자들로부터 재건축 매물을 매수하는 경우 조합원 승계가 되는지 여부를 사전에 꼼꼼히 검토하셔야 합니다.

※ 본 사례는 임미진 대표변호사가 이전 소속 법무법인에서 직접 수행한 사건으로, 의뢰인 보호를 위해 당사자 등 개인정보는 모두 비식별처리 하였습니다.

※ 사안마다 구체적인 사실관계에 따라 법률적 판단이 달라질 수 있으므로, 개별 사안에 대한 정확한 판단을 위해서는 법률전문가와 상담하시기 바랍니다.